Page 12-13 - Tributação Industrialização e Inovação tecnológica na C Civil

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com 3 dormitórios e área entre 67,53 m² e 69,96 m². As unidades do
andar térreo de cada edifício tem varanda externa – são 13 unidades
nessa situação.
O valor médio de venda dos imóveis de 2 dormitórios era de R$
180 mil em abril de 2011, o que equivalia a prestações mensais de R$ 1,8
mil. O valor médio de venda dos imóveis de 3 dormitórios variava em
torno de R$ 230 mil, o que equivalia a prestações mensais de R$ 2,3 mil.
Dadas essas condições, pode-se inferir que a faixa de renda das famílias
adquirentes dos imóveis desse empreendimento deveria se situar entre
R$ 5 mil e R$ 7 mil mensais aproximadamente.
O PROCESSO CONSTRUTIVO
Esse empreendimento foi concebido para construção no método
tradicional de edificação, utilizando a estrutura em concreto armado
e alvenaria de vedação. Seu orçamento inicial e o plano de negócios
tomaram por referência essa premissa e previa-se a construção em 30
meses. Contudo, a escassez de mão de obra na região e a necessidade de
concluir o empreendimento em menor tempo levaram a incorporadora a
mudar de plano. A escolha por uma obra mais rápida deveu-se a razões
mercadológicas: havia nas imediações vários empreendimentos em
venda; o prazo de entrega mais enxuto seria um diferencial estratégico
na venda do imóvel.
Optou-se, assim, por fazer a obra em pré-moldados de concreto
em um prazo de 19 meses. Isso exigiu, primeiramente, a reformulação do
projeto básico do edifício, sem prejuízo das características das unidades
habitacionais. Depois, foi necessário o estabelecimento de parceria com
uma empresa, que fornece a tecnologia e o treinamento da mão de obra
para a fabricação de pré-moldados de concreto.
O processo construtivo é caracterizado por três elementos. O
andar térreo de cada torre , que dá sustentação aos demais andares tipo,
é construído pelo método tradicional, com formas para concreto armado e alvenaria estrutural.
Esse andar tem pé direito mais elevado e tem uma área ligeiramente maior. Os demais andares
são montados em blocos de pré-moldados, sendo necessárias cerca de 228 peças distintas para
montar cada andar tipo. Escadaria, paredes internas, paredes externas e reforços são todos em
peças pré-moldadas que se encaixam na montagem. A laje entre os andares é feita em concreto
armado da maneira tradicional. Todas as peças pré-moldadas são fabricadas no canteiro de obras
que ocupa, além da área do terreno do empreendimento, um terreno alugado ao lado, onde está
instalada a fábrica (Foto 1).
A obra está sendo realizada em etapas sequenciais. Após a edificação do andar térreo de
duas das três torres (Foto 2), entre as quais há uma grua para elevação de materiais e das peças
pré-moldadas (Foto 3), iniciou-se o processo de fabricação e estocagem das peças no canteiro.
Finalizado o primeiro piso de uma das torres, iniciou-se o processo de montagem do primeiro
andar. Durante a montagem do primeiro andar de uma das torres, foram realizadas as obras do piso
térreo da segunda torre. Daí inverte-se o processo: enquanto na primeira torre é feita a segunda
laje (Foto 4), na segunda torre é montado o primeiro andar. Assim, sucessivamente, duas equipes
se revezam na construção de duas torres – uma fazendo o piso e outra montando as peças pré-
moldadas. Uma terceira equipe opera a fábrica de pré-moldados no canteiro, produzindo as peças
conforme o fluxo da obra. Como a fábrica não tem cobertura, as peças são produzidas apenas nos
dias sem chuva, o que requer a manutenção de um estoque de peças acabadas ligeiramente maior.
PRODUTIVIDADE
Esse revezamento de equipes dá enorme produtividade ao trabalho. A obra foi planejada
para seguir um ritmo intenso de construção: esperava-se que um andar de cada torre fosse edificado
em nove dias. A primeira torre que teve início estaria finalizada em menos de cem dias e a segunda,
dado o processo intercalado, ficaria pronta em cento e oito dias do início da primeira torre. Na
prática, os primeiros andares levaram um tempo superior ao planejado, dada a inexperiência das
equipes com esse processo construtivo. Contudo, a curva de aprendizado foi rápida e já no quarto
piso da primeira torre as equipes atingiram a meta de nove dias. Ao total, o atraso não deve passar
de quarenta e cinco dias para a conclusão das duas primeiras torres.
A terceira torre será construída após o término das duas primeiras e sem todos os ganhos
do processo intercalado. Para otimizar recursos, a construção das áreas comuns se dará durante a
construção da terceira torre, permitindo alguns ganhos no emprego da mão de obra.